领袖访谈 任志强与刘巴黎圣日耳曼官方合作伙伴
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  对于整个房地产市场而言,首创集团总经理刘晓光更像是一个领军者,一个投资房地产的综合城市运营商,他旗下的首创更像一个城市的再造者。这里面,除了扮演商人的角色,首创还做了更多的一些政府该做的事。

  与提倡基建、地产加金融三大模式的刘晓光不同,任志强就是个不折不扣的地产商。不过,这是个认真学习法律的地产商,他随时可以告诉你,在哪部法律中关于什么的规定是怎样的,各种经济的、行业的数据他也是信手拈来,以至于你会去怀疑那数字是不是他写的。

  任志强、刘晓光这对行业里的老兄弟令人生羡,用刘晓光的话来说,任志强就是他眼里的小弟,但这对兄弟并不会因为彼此深厚的感情而附和对方。

  刘晓光认为自己平生第一憾事就是当时没能成立那只土地基金,如果当时自己在人员配备上没那么挑剔,说不定今日已经产生了上千亿的价值,而这个美梦遭到任志强毫不留情的冷水,“他就幻想什么都能够用垄断的方式拿到”,任也指出,如果政府不放手,这个基金根本就没意义。

  事实是,虽然任志强一再声言刘晓光流产的土地基金梦想的不现实,但任志强旗下的华远地产其实早已涉足基金,其与中城联盟合作的几只基金回报率高达15%。这些,只是他不说而已。

  而作为首创集团三大主营业务之一,金融板块今年看起来比较活跃。刘晓光自豪地称,十几年前,首创已经开始研究融资,并成立了两只地产基金,分别为首创华夏及与摩根大通合作成立的PE基金。

  此外,首创又跟国开行、北京市政府合作成立了小城镇发展基金,携手四川发展公司和建银国际共同成立一支总规模为300亿的股权投资基金四川产业振兴发展投资基金。

  在今年房企资金不断趋紧的形式下,金融助力地产的势头十分明显,在采访中,刘晓光就给那些中小开发商指出了一条明路,那就是要它们组成一个大的联合体,集中资源发挥各自优势,再与金融商合作,再联合一两个最有信用的商人,这样就可以抵抗风险。

  对此,任志强则显得不够“大气”,他说,“我要是私募基金我一定给大开发商,不给小开发商”,因为私募基金没必要去承担大的风险。大企业都开始联合了,小企业还有什么理由不抱团?华远早在10多年前就知道傍大款了。

  虽然在地产从业经验方面,这哥俩有着相似的经历,但对于现实社会与行业认知,他们的观点却经常背道而驰。比如按刘晓光的看法,现在保障房只要做好廉租房就行了,其他经适房之类就没有必要做了。

  关于保障房,他还有一个美丽的想法,那就是学习印度的塔塔集团,用集装箱改造成廉租房。在刘晓光的设想里,这样的保障房15平米一个,有厕所,有厨房,可以进行拼接组装,不仅环保,而且便宜,4万块钱一个。而政府只要捐献一些边角土地,譬如山边、水边、田边、地边等。

  同时,由于这些产品都是标准化的,所以甚至可以借机建一个捐献机制,中国慈善事业下一步很重要的内容。

  但这个想法遭到任志强的极力反对,他说,这简直是瞎闹,集装箱就那么几年时间的寿命,不集暖,不制冷,根本不符合中国现实。所以,如果说刘晓光是行业里充满实干精神的梦想家,那么任志强就是个彻头彻尾的市场主义派。

  虽然他们对政策、对限购有着不同的理解,但对行业,他们却有个共识,那就是房地产作为对国计民生贡献非常大的一个行业,是不可能迅速凋谢的,这艘海上航行的风雨飘飘的大船,并不会沉没,而是在寻找怎样才能走得更稳一些的航线。

  我们还发现一个有趣的现象,虽然任志强一直对政策来说是个不折不扣的反对派,他执意认为宏观调控是错的,是干扰市场秩序的行为,但是他分析市场的数据,却是来自国家宏观的数据,一如GDP、CPI之类。

  刘晓光则不同,在调控不见减弱的情况下,他认为目前房地产行业仍然存在一些问题,譬如模式不清楚之类,同时,他也判断出了中央执行调控的决心与信心,这应该是来源于他对政策的敏锐。

  正如他在采访中谈到的那样,“早在去年11月份,我给开发商的提议是,国家发展模式将会发生重大变化,重大的急风暴雨要来临了,但是他们笑我太悲观”。

  但当木已成舟的时候,他并没有幸灾乐祸,而是依然保持着惯有的范儿,他给中小企业指出一条发展的途径,并明确指出,“新的机会已经来了”,无论是购买土地,还是并购企业,接下来都是大好机会。

  如果说刘晓光是从一个行业领军者的角度,站在顶端叱咤风云的话,那么任志强则像是一个严峻的法官,他拿着一面放大镜,将这个行业的角角落落都清理一遍,以便这棵根植于国计民生的大树能健康成长、枝繁叶茂。

  显然,对于过去辉煌,他们淡淡划过;但对于未知的未来,他们都准备好了不同的铠甲护身。巴黎圣日耳曼官方合作伙伴

  观点地产新媒体:觉得刘总的微博很不错。看到你在上面跟巴曙松谈经济、金融,最近谈读书,还在上面成立一个读书讨论区?

  我的微博一般是实证经济学的,第二是商业投资模型的,政治的我不参加。还有一个问题,就是我尽量讲一些投资技术。

  观点地产新媒体:我们今年博鳌房地产论坛的主题是“下一个十年”,但从目前接触到的一些开发商的情况来看,有缺土地有资金紧张的,甚至有一些熬不下去了,所以,刘总,您觉得今年可以叫做“不美妙行业的一个不美妙的起点”吗?

  还不能这么说。这个行业毕竟还是一个最大的行业,毕竟还是一个涉及到民生的行业,毕竟在中国还是一个很有潜力的行业,还不能说不美妙。国家限制,也是宏观调控的需要,动用这么多行政手段来限制,可能还是考虑到了社会政治的因素。

  其涉及到的利益关系还是比较复杂的,但我觉得还是要有信心:第一,这个行业是占国民经济比重很大的行业;第二,这个行业影响了许多子行业:第三,这是关系到老百姓赖以生存的行业,坏不了:第四,房屋可能是最好的私有财产。可能又涉及到比较深层次的产权制度、市场经济制度。再往深处挖掘,就涉及到体制问题了。

  所以,这个行业不能说不美妙,只能说是一个风雨中飘飘的大船,在海上航行着,它不会沉没的,还要往前走。只不过是寻找怎样走得更稳一点,更好一点,能把利益处理得更协调一点。

  现在的一个问题是保障房能不能真正保障起来,还有一个是资金问题。保障房、经济适用房和限价房最大的问题是,卖给谁、公平不公平、寻租不寻租等等一系列问题。我的观点是,下一步保障房中大力发展廉租房就可以了。对最需要的、没有房子住的市民给予廉租房住,其他就是商品房了,只能这么来解决,这可能是比较好的一个方法。

  观点地产新媒体:现在我们已经看到或者听到一些开发商准备下调全年销售目标,对这个您怎么看?

  我认为现在的调整是正常的,这个调整包含价格的调整。如果市场要求你这样做,你却不这样做,那么你肯定会有麻烦。

  一个很明显的例子就是,北京通县有一个企业,它以2.5万元/平米的单价卖了8套,而另一个企业以2.1万元/平米的单价卖了80套。

  观点地产新媒体:也就是说如果价格一松动,销量就上去了。7月12日说限购将会在二三线城市执行,这个政策是不是纯粹为了保障房的建设而有意调整两三年?

  观点地产新媒体:最近讨论比较多的是限购会扩大到二三线城市,之前很多开发商都声称要往二三线甚至四线城市转移,这会不会对他们产生比较大的影响?

  肯定会产生重大影响,原来说的是30多个地方限制,然后是70个,最后可能是100多个。这个肯定是有影响的,但是还好有一点,外地房价本身不高,基本上是4000-5000元/平米,所以,受影响程度不像一线城市那么大。而且,二三线城市本来过去的投机市场就小,中等城市的刚性需求还是很大的。

  观点地产新媒体:那首创会受多大影响,因为之前公司也说要大力发展二三线城市?

  我们可能不会受太大影响,而且二三线城市的限购一般都是限制区域的。现在着急扩大二三线城市限购范围,是因为发现个别的二三线城市涨得很快,所以,这个政策有点矫枉过正。

  观点地产新媒体:高纬环球的一个高管说,房地产调控这么多年调不到位,第一是供应不足,限购本身就意味着供应不足,第二个还是地方结构有问题?

  中国房地产根本的问题有这么几个:一个是发展模式不清。比如说市场化下,保障房会真正建立起来到底是什么模式,我们如果真是双轨制就真正执行。把保障房研究透了,好好做廉租房,商品房按照市场化发展。第二个问题是土地制度。土地制度应该改变,因为限制房价不限制地价等于没限制。

  第三个与货币有关系。货币超发造成货币贬值,造成通胀预期加重,如果要保值,就必须找一种可以增值保值的产品。

  观点地产新媒体:刘总,您觉得中国人是不是真的太有钱了,还是一个阶段而已?

  是真有钱,但是这个钱是一辈子的积累,而外国人是每天都有钱。中国老百姓的钱是几十人贫困的积累,是一种消除耻辱的爆发性的消费。她为什么买名牌,因为过去太穷了,她就买一个LV的包,要不然对不起自己。第二是,千百年来住破草木房子,有了钱一定要买好房子。第三个原因是,我们的投资渠道太窄了。

  我最近写了一个东西,中国的房地产是一个高速发展的行业,但是老百姓享受不到,只能买一把倒一把,如果设计多个金融品,譬如长期的收益债券、土地开发基金等,就不用来炒房子了,所以,目前的行业状况是,我们不能设计一些好的金融品让老百姓享受行业高速发展带来的成果。

  中国的房地产还是一个发展模型问题,这个模型过去很简单,分房是一个模型,后来模型又改为彻底市场化,让大家都买商品房。现在又改成双轨制,加上集资盖房可能算是三轨制,所以说中国房地产的下一步发展到底何去何从,要有一个真正的模型确定过程。

  仅仅市场化的道路是行不通的,一方面把保障房的廉租房做好,一方面把市场化的房子真正市场化起来,即使这样还不行,还缺一轨,中间人群很难办。

  观点地产新媒体:就是所谓的“夹心层”,买不起商品房,又不够廉租房的条件?

  所以,我现在想一个问题,为这些人设计一个模型,提供一些市场化的中价租用房,但产权的问题就涉及到中间产品的模型。目前,要抓紧研究这些问题。理想化的房价应该是一个人可以用他十年的工资买房子,当然政府也要为这些中间阶层提供一些条件。

  所以,中国的房地产根本的问题是大的发展模式问题。发展模型定下来后,再去研究这些细节问题。

  去年11月份,我给开发商的提议是,国家发展模式将会发生重大变化,重大的急风暴雨要来临了,但是他们笑我太悲观。

  但是,严格来说,现在新机会又来了。因为很多土地拍不出去,有些企业愿意出让权益,特别是有些项目地点不错,价格比较适合,现在是购买的好时机,所以说,现在大企业还有很好的机会。

  观点地产新媒体:今年各地都分到了保障房任务,但是有的地方似乎没有那么大的市场需求,建也不是,不建也不是。所以您刚才谈到的这个问题很重要,这个保障房您看怎么解决?

  廉租房确实应该解决。最近我对印度的塔塔公司很感兴趣,其推出5000美元一套的房子,有点意思。我们原来也在探讨,用旧集装箱改造做廉租房。因为不仅环保,而且便宜,几万块钱一个,15平米,有厕所,有厨房。

  就是解决土地的问题比较难,我一直想学习战后德国的做法,在山边、水边、田边、地边等“五边”,由政府整理出土地,然后解决低收入人群的居住问题。

  然后,甚至可以建一个标准的捐献机制,这也是我一直想做的,因为产品是标准化的,几万一个,可以将两个组合在一起为30平米。假如说中国有1000万极穷的人,又有1000万比较富的人,我建立标准机制,每个都是这样的标准,你可以捐献一套或者两套。

  这也就解决了中国下一步慈善事业很重要的内容。但是不能捐给那些有钱的,要捐给那些确实没有房的。因为1500万的家庭可能500万没有房子,我就把500万房子做成标准的捐献机制,谁捐献,谁是捐献人,捐献会给什么样的证书,是什么样的标准,谁负责来解决土地问题。因为捐献之后政府也要出一些边角土地,这样的话可能解决这个问题就很快。

  最贫困的人、特别小的城市可能好做一点,大城市难做是因为没有地。如果说要解决这样的社会机制,那是多大的事啊。所以,这个论题是每一个城市都需要的。

  我内心真想做这个事,但还没有想得太成熟,这要有一些机会或者几个人来倡导。一方面,用集装箱来改造的话比较环保,有厕所、巴黎圣日耳曼官方合作伙伴有厨房。第二,政府也别发愁了,给供一些地就可以了。第三,建立一套很标准的捐献机制,是有法律保护的。

  观点地产新媒体:应该有很多企业家是非常愿意的,但在“红十字”事件后,就有个公信力的问题。

  这个将来我还是要琢磨的,所以我一直在研究这个问题,我们研究发现一些旧集装箱改造了之后是环保的,又可以解决一些低收入人的居住问题。这个是很有意义的,特别是瑞典、美国的产品改造完了很漂亮,跟小别墅一样。

  观点地产新媒体:首创上半年业绩同比增191%,达到50多亿。而另有一家A股上市企业上半年的净利润同比下降19%,该企业称其业绩下降是因为旅游地产和酒店,而首创也有商业地产,未来还有一些酒店,为什么首创这半年增长得比较快?

  首创方面,一是布局在全国20多个城市,不是集中在一个地方。有些地方就卖得还不错,如天津、成都等;第二,我们做了转型之后的产品,跟新的生活方式结合起来了。像位于北京房山的芭蕾雨悦都,第一期开盘当天卖完,第二期当天卖完,第三期当天卖出50%,其实大家买的就是一种新的生活方式。

  我们也分析了为什么会好卖,原因是,第一,有地铁,第二,有新生活方式,第三,有很多其他的服务业的东西,第四才是住宅,构成了一个新城市中心的概念。

  观点地产新媒体:首创目前住宅产品的分布是怎样的,70%是中档产品,30%是高档产品?

  对,现在首创在外地的项目实际上档次并不高,都在7000~8000元左右。可能对我们来说主要是这么几个原因,当然还有一个原因,今年的开复工量很大,将近500多万平方米。

  开复工500多万平米,我觉得主要是创新、转型,适合于中国可持续发展的趋势。

  实际上我们做小新城市中心,做的就是一种可持续发展,能够安排就业、产业税收的这么一个综合体。

  我们的业务基本可以分为6类:第一,传统地产,其中85%的是住宅,15%是商业服务业和酒店;第二类是大量的一级开发,从一个城市综合运营商的角度对城市进行开发;第三个是与基础设施相结合的地产,像地铁地产、高速路地产,比如天津的高村小城之类的;第四种是教育地产,我们已经在一个项目中引进了英国的伊顿中学;第五个是院线剧场地产方向,目前我们已经分别同文化部和北京歌华成立了2个公司,将来会与地产融合;第六类就是芭蕾雨,位于佛山的已经准备开业。

  我们在地产的形式上是多样化的,内容上也是多样化的,我觉得可能主要还是强调创新、转型、转变发展方式。

  观点地产新媒体:关于芭蕾雨,首创是非常有信心的,有消息说,首创预计在全国做30个这样的综合体?

  现在是5个,未来会先把15个大的开了。福州正在选地方,还没有最后定,最有意思的选址是在泰山附近,在海南最好能选在三亚大佛的前面,这些地方的人流量都非常大,奥特莱斯本身就是要有客流量。

  其实上面谈了这么多,我就想说创新、转型、转变发展方式,地产商别老怨天尤人,自己要练内功。地产商应该是紧紧围绕着地产应该有更多的金融通道,有自己其他的一些土地优势。反正仅仅做地产是有问题的。

  观点地产新媒体:商业地产方面,就奥特莱斯而言,国内已经有200多家,而友阿股份、百联集团等也有涉足,首创的模式有什么不同?

  首创的模式相对独特一点,因为首创第一是把握主题建设,第二是配了9种业态,第三,把住宅完全融合在一起。跟这几家同样做奥特莱斯,肯定会有一些竞争优势,但核心在于能不能把国际品牌真正引进来,奥特莱斯有三个前提:第一,谁能把国际品牌的运营引进来,第二,他能带多少种品牌商品,第三,货的折扣价格。预计佛山奥特莱斯开业后将会对香港那边产生一定的影响。

  观点地产新媒体:奥特莱斯以后还是打算上市的吧?上市的标准是什么?如果上市的话,会选择A股还是H股市场?

  那肯定是。你想想,如果我能形成一个几十亿净利润的零售企业,假如我有600万平米商业物业的时候,市值会达1000多亿。

  关于上市有两种做法,一种是坚持做到几百万平米物业了,坚持做到几十亿利润了再上市;第二种做法是,规模有几个,有100多万物业,利润达到几亿左右的时候也可以上市。

  这个上市的话,一定是资本品。第一,是零售的概念,大家接受,第二,是创新零售的概念,大家更接受。第三,它的模型很清晰,不同于商场,商场有一定难度,它是综合体。所有的亏损阶段一定要有地产业务来补充。而这些,都是投资机构非常看重的。芭蕾雨就靠地产部分来补充前期的亏损。

  观点地产新媒体:但是这样不断补充资金之后,要养熟商业部分的线个的时候,资金来源靠什么?

  资金方面,一个是自有资金,一个是这种模型的话,开发贷还有一部分支持。还可能需要发债、发行信托、做定向的股权私募。最核心的是流量,比如说,出售的部分物业会有回笼资金,这个过程是同步的。

  观点地产新媒体:首创奥特莱斯在货源上,跟法国、英国公司拿这些货,是先结算还是卖过后再结算?

  他们是直接进来做,首创主要负责招商,将他们引进来,所以,我要给他低租金,付品牌费,还要付一部分装修补贴,我们付出的代价也是很大的。在跟法国SCC和英国Freeport合资成立的公司中,外资公司的股权是75%,这是必须付出的代价。

  观点地产新媒体:今年4月份,首创表示要跟长青基金合作探索中国的特色养老地产模式,具体操作是怎样的?

  养老地产我们还在初级阶段,正在研究模型。已经在北京周边拿了2000亩地,下一步看怎么做。养老地产在中国分成几类:一种是福利院,就是民政局的养老院。第二类是中档的,4000~5000元/月,第三类高档的10000元/月,由商业开发商做的。也就是所谓的60多岁的人,进去后还能吃、能喝、能乐的,国外叫做退休者公寓。

  第四类就是相当于临终前的那类养老地产,也是最具刚性的,我们原来想做的就是这种不能自理的养老地产,就是人进去三年以后就离世的,这个养老院的要求是400个人需要176人服务。

  我现在想,还是把加拿大养老公寓的理念引进来,退休者公寓的理念好,不是什么养老地产。第二可以把学习、娱乐、个性发展、养老一体化。

  我们目前在海南博鳌做一个养老和医疗中心项目,学习瑞士,是中日两国合作的医疗中心,实现医疗、养老、体检、居住一体化。其中部分销售,部分长期持有,医院、医疗中心、体检中心、养老院、疗养院、美容中心等会长期持有。

  日本方面邀请我们过去的,我很有感触,为什么?他们召开一个小型会议欢迎首创、介绍首创,日本的经济大臣农业大臣都来了,他们很重视中日间的合作。你在日本、欧美问首创,大家都知道。这跟我们一直在推广国际化的公司战略有关,首创一直与7个大的国际公司有合作,如摩根大通、住友、ING、GIC、香港地铁等,跟他们合作以后了我们的影响力、竞争力得以提升。

  总的来说,首创这16年发展下来,最重要的三点就是股权多样化、市场化和国际化。现在,我们每用100块钱只有我们30块钱,我们都带动了社会资本,杠杆做得比较好。一个企业经过这三个步骤,应该说会成长得很好。

  要实现国际化,就必须懂得国际化的投资语言,国际化不是伙伴、资金国际化就是国际化了,最重要是理念、机制、投资语言和契约制度方法。中国企业现在在市场化、股权多样化和国际化程度上都有很大的差距,一些大的企业也是大而不强,大而不精。

  观点地产新媒体:金融加地产是个好主意,首创置业有一个很强的后台,但是一般的开发商很难做到吧?

  我的想法是,下一步一定是一个新的集合,不一定是并购,而是一些中小开发商组成一个大的联合体,这样的话,便有了资源,再与金融结合,便有了资金。但仅仅这样还不够,中间一定要有大哥大,一定要有最有信用的商人在中间帮他们组合,这就构成了多元化,将金融资源、地产资源和信誉资源结合在了一起。

  观点地产新媒体:好的金融品刘总谈了两个,现状是一个是管理部门管理得很严,很难审批出一些新的产品。而且前两天爆发的数据显示,这半年所有公开发行基金全部都是亏损的?

  这个是证券基金,我说的是产业基金,如果给老百姓发一个保障房的受益债券,比国债还高2个点,百姓肯定买的。这个关键是要有信誉,由谁来保证基金的运作和回报机制。所以,我认为是没有投资品造成了这种买房、卖房的投机的行为。总之,老百姓的钱不能打水漂。

  观点地产新媒体:我看到刘总在做股权投资基金,有很多人跟你请教,四川产业振兴发展投资基金中,你们是战略合作伙伴?

  我们现在是这样,一个是小城镇发展基金,这是跟国开行、北京市政府合作的。第二是做了两支地产基金,其中一个叫首创华夏,一个就是与摩根大通成立的PE,一个是人民币的,一个是美元的。

  观点地产新媒体:未来十年,大家都看好两种企业,上市企业和央企,而首创也是典型的国企?

  首创跟别的国企不一样,首创这16年的发展得益于市场化,它是把政府资源转换到市场资源,又把市场资源转换到政府资源上面,没有市场化首创也没有戏。

  是很困难,但又是一点点积累起来的。我们也有失误。让我遗憾的有两件事。第一件是,03年我曾经有个土地基金的设计,计划首创拿出150亿,出150人,找150个城市,找150块地,建立一个竖的商业管理模型,但后来由于没找到足够的人而告终。那时做成功的线多亿的收益。

  第二个失误是,那时中信证券给我们5亿股,1.5元一股,当时并不十分看好中信证券而没买,当时我们也是南方证券的大股东之一,后来关闭了,主要因为严重的行政干预,他们什么都不让我们这些股东知道,这样肯定倒霉。所以好的商人也有很多失误。

  观点地产新媒体:首创的商业你们称作“新城市小镇”,您之前有提到下一个十年是商业地产的黄金十年,万达的商业模式您怎么看?

  商业地产的黄金十年是指大的形势,但不能烂做商业地产。大连万达的商业模式适合于中国现阶段的国情,但是我觉得下一步的商业地产的发展,首先,要结合每个城市或地区的实际情况;第二个,最重要的是把中国大的发展趋势跟商业地产结合起来。中国大的发展趋势一个是新的生活方式,一个是更加追求配套性强的高端服务业和商业,而不是单一的商业。第三,要围绕中国城镇化的进程来建。也就是实现多样化,将居住跟商业地产、旅游服务业地产融合在一起。

  观点地产新媒体:刘总,中国房地产进入第二个十年,您觉得这十年是会稳步发展的吗?

  第二,我们面临的环境可能也会发生很大的变化,人口红利、城市化阶段都不一样了,会进入一个相对稳定的时期,所谓相对稳定,就是开发量、利润价格都会相对稳定。

  第四,金融化问题,从资金方面,可能融资渠道越来越被缩紧,金融加地产的模式一定要深化,信托、基金、私募都要有。

  第五,差异化的问题。未来十年整个行业会进入买方市场,消费者更加注重对质的追求。买方市场中,差异化的问题将来要细分化,独特的问题、无法复制的问题、竞争性的问题,包括绿色地产、加载中...

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